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最新消息| 房地產行業物業管理中期投資策略:分化整合大幕已啟 長坡厚雪仍可... | 2021-06-30 |
| 文章来源：由「百度新聞」平台非商業用途取用"http://finance.eastmoney.com/a/202106291977495261.html" [2T02a0bl年e_業Su績m有m何ar特y]點板塊延續2018-2019年的高速增長趨勢；估值分化明顯，龍頭物企與中小物企的市場認可度拉開差距；物企規模擴張迅速，高基數未削弱增長勢頭；關聯方依賴度降低，外拓發力明顯；社區增值服務成為重要利潤來源。 高業績指引是否能夠兌現1)權責體系調整下物業公司趨向獨立化，關聯方支持力度、行業發展環境均在持續提升；2)行業仍處于高速發展前期，仍有較大提升空間，我們在文中對住宅、商辦等多元業態的增長空間進行了詳細測算；3)政策推動提升業委會的滲透，打開行業潛在的提價空間；4)業態多元化可護航公司穩健增長；5)當然我們也提示外拓競爭正在加劇的風險，根據業績指引計算，2021年六家重點物企預計外拓住宅合約面積2.57億方，占非TOP50房企商品房銷售面積的比例從2020年的20.81%提升至29.56%。綜上，我們認為近兩年物業公司完成業績目標的可能性較大，但在長期外拓競爭加劇的背景下，我們推薦關注當前在低物業費均價下仍能實現較強盈利的公司。 物業科技賦能前景幾何我們將物業科技的發展階段分為中后臺電算化、硬件數字化、智能化、初步平臺化、成熟平臺化五個階段，多數百強公司正處于硬件數字化向智能化的轉型階段；科技成熟平臺化進程中，影響因素重要性排序為規模>廣度> 深度>供應鏈能力，萬物云、千丁、碧桂園服務為第一梯隊；硬件數字化和智能化階段可提升人均效率約30%和60%，人工成本降低約25%和40%。 社區增值服務成長路在何方社區增值服務中，空間、車位運營等服務難度低且已普遍開展，拓展空間小；經紀、金融服務專業壁壘高，面臨外部競爭，滲透困難；社區零售、家政可依托線下高頻次互動充分滲透，美居、養老、文旅服務滲透難度適中而能通過提升服務水平增厚收益，高生活相關性服務擁有較大提升空間。外包模式把握線下端口并導流外部供應鏈，線下流量是關鍵，適用于規模較大的物企；自營模式借助口碑有機會獲得服務溢價，適用于已建立優質口碑的物企。 PEPS估值之辯規模是物管公司構建長期競爭優勢的關鍵，同時當前物管公司的利潤率高低并不能完全體現公司經營能力的優劣。對于口碑優質且規模較大的頭部物企，我們認為可在主流的PE(PEG)估值方法基礎上，輔助PS估值進一步挖掘短期盈利能力稍弱而長期增長潛力較大的公司。 投資建議：長期關注關聯方實力、口碑、科技、規模、賽道布局等，看好碧桂園服務、金科服務、華潤萬象、融創服務、保利物業；中期關注外拓能力、激勵機制、關聯方銷售，看好金科服務、永升生活服務、綠城服務、寶龍商業；短期關注估值和中報業績超預期，看好金科服務、世茂服務、寶龍商業、新城悅服務和融創服務。 風險提示：外拓競爭加劇超預期；社區增值服務拓展不及預期；物業費提價不順暢（文章來源：東北證券） 關鍵字標籤：專業基隆通水管 |
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